Immobiliare, male il 2020 (e andrà peggio)
A Torino calano i prezzi di abitazioni e uffici. Scendono pure gli affitti. Le diminuzioni più significative in centro e semicentro. Prospettive nere per il prossimo triennio -2,3% nel 2021, -1,3% nel 2022 e -0,7% nel 2023
Nella seconda parte del 2020 il mercato immobiliare torinese mostra dinamiche in peggioramento rispetto sia al primo semestre dell’anno sia al 2019, assorbendo le criticità legate allo shock sanitario ed economico. È quanto emerge dall’analisi del 3° Osservatorio Immobiliare 2020 di Nomisma che per il primo semestre del 2021 stima outlook positivi delle compravendite con prezzi ancora in contrazione e per le locazioni un aumento dei contratti, con canoni attesi in crescita. In particolare, quest’anno, nel comparto residenziale torinese si assiste ad una riduzione dei prezzi per le abitazioni usate in tutte le zone della città. In media però la città di Torino registra un calo dei prezzi inferiore rispetto alla media dei grandi mercati monitorati da Nomisma (-0,8% la variazione semestrale nel capoluogo).
Va sottolineato che la variazione del prezzo deriva principalmente dall’effetto trattativa, che trascina verso il basso i valori di vendita. I prezzi delle abitazioni oscillano tra i 2.730 euro al mq per le zone di pregio e i 1.110 euro al mq per quelle più periferiche. Lo sconto medio sul prezzo richiesto in fase di trattativa si attesta al 15%. Anche il mercato delle locazioni registra un calo dei valori pari in media al -1,3% semestrale. Anche se i rendimenti lordi risultano complessivamente in linea con la media nazionale, si nota una ampia variabilità tra le zone, che vede la periferia beneficiare del livello più elevato con rendimenti del 6%. I tempi per vendere e locare le abitazioni hanno risentito della fase di chiusura delle attività per effetto della pandemia, con un allungamento dei tempi, rispettivamente, di circa 3 mesi e 2,5 mesi. Tuttavia, nella seconda parte del 2020, la riapertura delle attività ha accelerato le tempistiche portando tempi di vendita e di locazione su livelli persino migliori di quelli degli scorsi anni (5,5 mesi per la vendita e 2,3 mesi per l’affitto).
Per quanto riguarda il settore non residenziale, a Torino nel primo semestre 2020 le compravendite sono diminuite nel complesso del 23% rispetto al primo semestre 2019, dinamica che segue un periodo di recupero che aveva portato il mercato torinese sui livelli più alti degli ultimi anni. Alla contrazione delle transazioni si affianca un deciso calo dei prezzi medi, sia per gli uffici sia per i negozi (rispettivamente -4,8% e -3,6% annuale), mentre i canoni di entrambi i comparti si riducono con un’intensità minore (rispettivamente -1,4% e -0,8%). I prezzi degli uffici mostrano dinamiche omogenee nelle diverse zone della città, ma con intensità differenti: le diminuzioni più significative riguardano centro e semicentro, con variazioni annuali quasi doppie rispetto a quelle della media dei principali mercati italiani (rispettivamente -6,3% e -5,4%). I tempi medi di vendita risultano in calo, mentre gli sconti medi tornano a salire, attestandosi al 18,5%.
La caduta dei canoni, invece, risulta più contenuta in periferia e nella zona del Business District, e i tempi medi di locazione tornano sui livelli di fine 2019 (6 mesi). I rendimenti medi lordi si attestano al 5,4% per il comparto direzionale, il livello più alto degli ultimi vent’anni. Anche per quanto riguarda i negozi la dinamica dei prezzi risulta peggiorativa per le zone centrali e semicentrali. I tempi medi di vendita e di locazione, dopo la battuta d’arresto causata dal lockdown di primavera, tornano sui livelli di fine 2019 (rispettivamente 9 e 6,5 mesi), mentre gli sconti medi, anche in questo caso, aumentano fino al 18,5%. I canoni mostrano una buona tenuta nella zona centrale, dove i tempi di locazione risultano più ridotti (5,5 mesi). I rendimenti, pur essendo leggermente inferiori a quelli della media nazionale, per la città di Torino sono i più elevati degli ultimi vent’anni (6,7%).
E se l’anno che sta volgendo al termine è stato negativo, le prospettive non sono incoraggianti. Nel 2021 i prezzi continueranno a calare in tutti i comparti del mercato immobiliare: -2,3% nel 2021, -1,3% nel 2022 e -0,7% nel 2023.
