Comprare casa, a Milano e Torino il mutuo si mangia lo stipendio

Nel capoluogo lombardo la rata può divorare fino alla metà della busta paga, mentre a Torino con 32 mila euro di reddito si è già al limite della sostenibilità. Intanto nelle metropoli italiane i più ricchi guadagnano fino a 27 volte più dei più poveri. Dati Ance

A Milano come a Torino comprare casa sta diventando sempre più difficile anche per chi ha uno stipendio da ceto medio. Nel capoluogo lombardo non basta un reddito annuo di circa 59 mila euro per sostenere un mutuo senza difficoltà, mentre sotto la Mole, con un reddito di circa 32 mila euro, la rata arriva già alla soglia critica del 30% delle entrate familiari.

È il quadro che emerge dai dati diffusi dall’Ance, l’associazione dei costruttori edili, durante il convegno “Città da vivere. Come rilanciare il modello della città italiana”, un appuntamento dedicato alla trasformazione economica e sociale delle aree urbane e alle nuove sfide dell’abitare.

Casa sempre meno accessibile

Secondo l’analisi presentata dai costruttori, il problema non riguarda più soltanto le fasce sociali più fragili ma coinvolge sempre di più le famiglie con redditi medi. Nel mercato immobiliare si considera generalmente sostenibile una rata di mutuo che non superi il 30% del reddito familiare, perché oltre questa soglia il rischio di squilibri nel bilancio domestico cresce in modo significativo. Ebbene, proprio questa soglia viene ormai superata o sfiorata nelle principali città italiane, segno che il costo dell’abitare sta diventando un ostacolo strutturale alla vita urbana.

Il caso più evidente è quello di Milano, città che negli ultimi anni ha conosciuto una forte crescita economica e un forte aumento dei prezzi immobiliari. Secondo i dati dell’Ance, con un reddito annuo di circa 59 mila euro la rata del mutuo arriva comunque ad assorbire il 35% del reddito familiare, superando la soglia considerata sostenibile. La situazione diventa ancora più pesante se si scende nella fascia dei redditi medi. Con circa 41 mila euro di reddito annuo, sempre nel capoluogo lombardo, la rata può arrivare a pesare fino al 50% del reddito disponibile, il che significa che metà delle entrate di una famiglia rischia di essere assorbita dal pagamento della casa.

Roma, Torino e Napoli: mutui pesanti

La difficoltà di accesso alla casa non riguarda però soltanto Milano ma si estende a tutte le principali città italiane. A Roma, con un reddito annuo di circa 33 mila euro, il mutuo arriva a pesare per il 36% del reddito familiare, superando quindi la soglia di sostenibilità. A Torino, dove il reddito medio preso a riferimento è di circa 32 mila euro, la rata del mutuo arriva a incidere per il 30% delle entrate, cioè esattamente sul limite considerato accettabile. A Napoli, dove i redditi medi sono più bassi, con circa 26.700 euro annui il mutuo assorbe comunque il 34% del reddito familiare.

Questi dati mostrano con chiarezza come il problema dell’accesso alla casa non sia più circoscritto a una singola città ma rappresenti ormai una tendenza diffusa nelle principali aree urbane del Paese.

Un altro elemento che emerge dall’analisi riguarda l’aumento delle disuguaglianze economiche nelle città più attrattive. Secondo i dati citati dall’Ance, il divario tra la fascia di popolazione più ricca e quella più povera supera la media nazionale in tutte le grandi città italiane.

A Milano il rapporto tra i redditi più alti e quelli più bassi arriva a 27 a 1, mentre a Roma il divario è di 18 a 1. A Torino la differenza è di 15 a 1 e a Napoli di 13 a 1. Si tratta di squilibri che incidono anche sul mercato immobiliare, perché la presenza di una quota di popolazione con elevata capacità di spesa contribuisce a spingere verso l’alto i prezzi delle abitazioni.

Le città italiane, sottolinea l’Ance, sono sempre più coinvolte in una competizione per attrarre investimenti, imprese e nuovi residenti. Questa competizione si riflette anche nei dati sulla crescita economica degli ultimi anni.

Milano rappresenta il caso più dinamico, con un prodotto interno lordo che rispetto al 2008 è cresciuto del 16,2%, superando nettamente i livelli precedenti alla crisi finanziaria. A Roma il recupero è stato molto più modesto, con una crescita dello 0,5%, mentre Torino resta leggermente sotto i livelli pre-crisi con una variazione del meno 0,6%. Ancora più indietro si trovano città come Palermo, che registra un meno 2,8%, e Napoli, dove il Pil resta inferiore del 3,9% rispetto ai livelli precedenti alla crisi.

Il ruolo dei Comuni

Per i costruttori la capacità di investimento dei Comuni rappresenta una delle leve fondamentali per rendere le città più inclusive e attrattive. Negli anni successivi alla crisi finanziaria gli enti locali sono stati tra i più penalizzati dalle politiche di rigore della finanza pubblica. Tra il 2008 e il 2016 gli investimenti comunali si sono quasi dimezzati, passando da circa 15 miliardi di euro a circa 9 miliardi.

Solo negli ultimi anni la tendenza ha iniziato a invertirsi. A partire dal 2018, e in maniera più consistente grazie al Pnrr, la spesa per investimenti dei Comuni è tornata a crescere fino a raggiungere i 22 miliardi di euro nel 2025, con un aumento complessivo del 163%.

Proposte di Ance

Per affrontare un’emergenza che ormai riguarda anche il ceto medio urbano, l’Ance propone che il Piano Casa che il governo si appresta ad approvare includa misure urbanistiche, fiscali e finanziarie capaci di superare la frammentazione delle competenze amministrative. L’associazione chiede inoltre che il Parlamento approvi rapidamente la legge sulla rigenerazione urbana e il disegno di legge sul testo unico dell’edilizia, con l’obiettivo di favorire il recupero degli spazi urbani e offrire maggiore chiarezza operativa a cittadini, imprese e professionisti. Secondo i costruttori è anche necessario garantire continuità al modello introdotto con il Pnrr, che grazie a risorse e obiettivi precisi ha consentito ai Comuni di tornare a investire sul territorio e di realizzare infrastrutture e servizi adeguati alle nuove esigenze delle città.

Il quadro delineato dai dati è chiaro: nelle principali metropoli italiane l’accesso alla casa non è più soltanto una questione di mercato immobiliare ma sta diventando sempre più un nodo centrale delle politiche urbane e sociali. Anche per chi ha un reddito medio, infatti, comprare casa rischia di trasformarsi in un traguardo sempre più difficile da raggiungere.